【IoT住宅事例】不動産物件（マンション）へのIoT活用方法【IoT活用事例】

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不動産におけるIoT導入の現状

「IoT」というフレーズ、テクノロジー自体が個人においても法人にも一般的になった現在、不動産業界にもIoT導入の波が寄せられはじめております。

大手不動産会社は付加価値向上の一環として、IoTマンション・スマートホームといったPRを行い始めており、個人家主等もスマートロックやスマートセキュリティ等を導入し始め、不動産紹介サイトには「スマートロック対応」などの表記も散見されるようになりました。

個人利用に関しては、「AmazonEcho」「GoogleHome」等やスマートスピーカーや大手家電メーカーや通信キャリアが推進するスマートリモコン等によって「家電」として導入され始めております。

不動産・住居へのIoT導入というテーマを語る場合には、「個人」が購入すべき「家電」の延長線上のIoTと「法人(※不動産会社や家主を含む)」が購入するべき「住宅設備」の延長線上のIoTという2種類にわかれると思われます。「個人」の不動産・住居へのIoT導入は嗜好品としての要素が強く、興味を持った人が徐々に導入し始める流れができ始めていますが、「法人」側は未知の領域に対して、賃料や不動産価値が上がるかどうかの見通しが立っていないものの「入居者・購入者の利便・快適性向上」や「最新設備導入によるPR」効果を求めてIoT導入を検討されているかと考えられます。

ここでは「法人」がどのようにIoTを活用しているかをご紹介いたします。

 
 

「IoT住宅」とはIoT技術を活用した次世代型の住宅

「IoT住宅」とは、IoT技術と住宅機能を結びつけ、暮らしの利便性を高める住宅のことです。インターネットを通じて、家の中と外を連携し、家電やそのほかの住宅設備を自動制御できます。

従来の住宅と違い、IoT住宅にはできることが数多くあります。スマートフォンアプリで外出先から炊飯器や洗濯機を動かしたり、センサーによって不在中の窓やドアの開閉に気づいたり、工夫次第でさまざまに活用できます。

よく似た言葉として「スマートハウス」がありますが、これは蓄電池や太陽光発電システムを活用し、エネルギーの自動制御を行う住宅を意味します。IoT住宅とスマートハウスは異なりますが、IoT技術を使い、両者を連携した次世代型住宅も続々と誕生しています。

IoT住宅は、注文住宅の1つのトレンドになりつつあります。国土交通省も「次世代住宅プロジェクト」を毎年発足させており、官民そろって大きな注目を集めているのがIoT住宅です。
 

IoT住宅とスマートハウスの違いとは

スマートハウスとは、一言でいうと「エコ住宅」を表す言葉であり、IoT住宅とは違います。IoT住宅では、さまざまなIoT機器を活用することで、便利で豊かな生活を住人に提供することを目指します。
一方、スマートハウスはHENS（Home Energy Management System）により、家庭内のエネルギーをコントロールし、省エネや電気代の節約を目指す次世代型住宅です。

スマートハウスでは、太陽光発電や蓄電池、スマートメーター、電気自動車を給電するためのV2H（Vehicle to Home）といったガジェットが登場します。
一方のIoT住宅では、外出先から遠隔操作できるスマート家電、人感センサーを活用した安否確認サービス、AIや機械学習による照明の自動制御など、「暮らしのIoT」と呼ばれるガジェットが活躍します。

IoT住宅への取り組みが本格化したのは2017年のことですが、スマートハウスは2010年代のはじめに登場し、ハウスメーカーによって広く宣伝されました。
近年は、単にIoT機器を取り入れた「次世代住宅」という意味でも、スマートハウスやスマートホームという言葉が使われるケースもあります。

 

不動産業に採用されているIoT技術・サービス

ここでは、不動産企業が採用しているIoT技術やサービスについてご紹介いたします。

• スマートロック

不動産・住居物件の鍵を電気通信を用いて自動的に開閉・管理するシステム

• スマートロックは不動産業界に最も採用されているIoTと言えるかも知れません。
• 2015年に国内出荷開始がはじまり参入している企業も非常に多く、メリットもわかりやすいため普及が広がっていると思われます。
• 但し、スマートフォン等の鍵の代替物の故障や紛失の際のサポート体制、鍵の開錠までのレスポンスタイム等、既存の鍵に比べて高コストで運用面も複雑になる傾向があります。

• 開閉センサー

磁力センサーやリミットスイッチ等を利用してドアや窓の開閉を検知するシステム

• IoTという言葉が一般化し始める前から、サービスとしては存在していた窓センサー・ドアセンサー。
• 開閉センサー自体は電気錠（遠隔から優先で鍵の開閉を行うもの）や来店システム等に利用されていました。その後は、低コストで利用できるPHS等の回線やWi-fi等のローカルエリアの無線通信設備等と組み合わせることで、ドア開閉を遠隔で検知できるようになるシステムが警備会社を中心に販売されていました。
• センサーデバイスの低価格化やスマートフォン等の万能の操作機器をユーザーが一般的に所有するようになったことで、不動産業界でのIoT導入が話題にあがるようになっています。

• スマートスピーカー

対話型の音声操作に対応したAIアシスタント機能を持つスピーカー

• 日本ではAIスピーカーとも呼ばれるスマートスピーカーはAmazonEchoにより爆発的に普及が促進されました。
• 米国では、1ヵ月に1度はスマートスピーカーを利用する人口が3000万人を超えるほどとなっております。
• スマートフォンでSiriやGoogleアシスタントを利用し慣れている層には、操作も抵抗なくでき、情報の検索や音楽再生が非常に簡単になります。

• スマートリモコン

さまざまな家電に内蔵されている赤外線通信対応のリモコンを1台に集約できる製品

• スマートスピーカーの仲介が無く、家電を音声コントロールできるようになります。
• 但し家電が無線通信に対応しており、スマートリモコンとの通信が可能な機種（いわゆるスマート家電）である必要があり、本来の効力を発揮するためには、それなりに設備を揃える必要があります。
• とはいえ、遠隔からの家電操作やリモコンの統一等、メリットが非常にわかりやすく不動産・住居におけるIoT導入の代表格の一つであるとも言えます。

• ワイヤレスモニター付きテレビドアホン

離れた場所でもカメラ内蔵インターホンの画面をワイヤレスモニター端末で確認できるテレビドアホン

• 室内のモニターから訪問者を確認できるモニター付きインターホンは広く普及しています。
• さらに、IoTを活用することで専用ワイヤレスモニター子機を使って離れた場所から映像を確認できるようになりました。オプションユニットを付加すれば、専用アプリをインストールした個人のスマホで外出先からも訪問者映像を確認できます。
• どこにいても訪問者を確認できるという便利さは、ドアホンの枠を超えて防犯用途や見守り用途など、日常生活のいろいろな場面で活用できます。
• ドアホンとして当然音声通話が可能で、ドアホンと外出先のスマホ間や、親機と外出先のスマホ間での通話をといった用途も広がります。
• 発売されているものはドアホン側が電池駆動で親機との接続がワイヤレスとなっており、設置工事が不要です。既存のドアホンと簡単に取り替えられるため、今ある賃貸物件にもすぐに導入することができます。

• ネットワークカメラ

音声モニターやスマホでのカメラ操作が可能なタイプもあるインターネット接続機能が付いた室内用カメラ

• スマホで解像度の高い動画を撮影できる機能が普及し、カメラ本体が非常に小型軽量かつ安価になったこともあり、IoTとの組み合わせでインターネットを介し、映像モニターができるネットワークカメラの普及が進んでいます。
• LANケーブルから給電できる電源コンセントが不要なタイプや、無線LAN対応タイプにより設置場所の自由度が増し、設置コストも非常に安価になっています。
• 各種センサーと組み合わせた機能や、映像だけでなく音声もモニターできる機能、スマホからカメラ操作が可能な機能などを付加した各種タイプがあり、様々な用途での活用が広がっています。

• スマート宅配ポスト・宅配ロッカー

従来のスタンドアローン型宅配ポストや宅配ロッカーとスマホをIoTでつないだもの

• ダイヤル式やタッチパネル式の宅配ポストや宅配ロッカーは、スタンドアローンのため、荷物が届いたかどうか自分で確認する必要がありました。これを解決するため、宅配ポストや宅配ロッカーにセンサーを搭載。インターネット接続機能で荷物が着いた時にスマホへ自動的に通知を発信し到着確認をできるようにしたものが、スマート宅配ポストやスマート宅配ロッカーです。
• 賃貸入居者にとって不在時の荷物の受取確認が非常に簡単になり、快適性も大きく向上します。
• 戸建て向けに商品化されたものでは、カメラで荷物を確認することや、音声で宅配業者と会話して解錠することもでき、不在時の集荷依頼にも対応できます。

• スマートHEMS

従来のHEMSシステムにIoTを組み合わせた家庭でのエネルギー消費を管理・節約するシステム

• スマートHEMSの「HEMS（Home Energy Management System）」は、家庭で使うエネルギーを節約するための管理システム。家電や電気・ガス設備とつないでエネルギーの使用量をモニター画面で「見える化」し「自動制御」することで、エネルギー消費量を削減するために開発されました。
• 2030年までに全ての住まいにHEMSを設置するという目標を掲げた国の補助金制度もありましたが、2014年度には打ち切られました。当時はWi-Fi環境がまだ家庭に普及しておらず、各家電や電気・ガス設備とは有線接続が前提で工事が必要であった上、一般家庭への認知も進んでいませんでした。しかし近年、IoTの発展で家庭でのWi-Fi環境の普及が進み、スマートスピーカーやスマートリモコン対応のため、多くの家電や電気・ガス設備が無線接続できるインターフェースを備えるようになってきました。
• また、無線接続のため工事不要でHEMSセンター装置と接続できるようになり、大画面のモニターを備えたHEMSセンター装置自体も安価になりました。スマホやタブレットをモニターとして使用することでHEMSセンター装置のコストダウンが進み、AI技術の進展で省エネ自動制御による光熱費のコストダウン効果も大きくなってきました。こうした技術・コスト両面からの追い風で、HEMSはスマートHEMSとして見直され始めています。
• 宅内のほとんどの家電や電気・ガス設備が対応していないとスマートHEMSの効果が薄れるため、それらを揃えて提供できる賃貸物件では今後の普及が進むことも考えられます。

• スマートメーター

従来のアナログ式電力量計と異なり電力をデジタルで計測しメーター内に通信機能を持たせた次世代電力量計

• 個人や賃貸提供側ではなく電力会社が順次導入しているものですが、物件に取り入れられているスマートメーターも、IoT技術を活用した機器の一つです。東京電力の場合は2020年までに全戸導入が予定されています。
• 30分ごとに電気の使用量を自動的に計測し、インターネットを介して電力会社に伝える機能を持っています。検針の自動化による人件費削減や、電力供給の不足といった事態の早期発見が可能になり、電力会社の管理コストを大きく下げるとともに、エリア全体のエネルギー効率をリアルタイムで確認できます。
• スマートメーターの設置自体は電力会社が行うため、賃貸提供側はスマートメーターを利用したサービスを活用したり入居者にサービスを提供したりすることになります。

 

IoT導入によるメリット・課題解決

上記のIoT機器・サービスがどのような点で役立つのかを解説いたします。

• スマートロック

スマートロックによるメリットは、キーレスで入退室ができる点もそうですが、遠隔でシステムを管理できる部分が最大のメリットです。

内見をする際に、不動産管理会社が家主・大家に鍵を借りにいって案内する、といった手法の場合、近隣の部屋を見せる際に事前に予定している物件以外の内見ができないデメリットがありますが、スマートロックであれば遠隔で鍵の権限を渡す、使用回数に限度を設けて鍵を渡す、といった管理上便利な機能を利用して部屋への入退室を行うことができ、実際に不動産や部屋を見せる、という最大の営業活動を促進することが出来ます。

また鍵の紛失によりドア側の鍵を全て変えなければならない、等のトラブル時にも電気的に設定を変更するのみで自動的に解決できます。また、鍵の再発行もユーザー側のスマートデバイスに渡す形になるので、管理コストを極力低減することが出来ます。

ユーザー側でも「合鍵を渡す」といった事前準備無しに来客を迎え入れる、といったことも可能になりユーザーの快適性は向上します。

さらに、スマートロックはAPIによりサードパーティのアプリ開発等も期待できるため、導入することで得られるメリットは今後広がっていくと思われます。

• 開閉センサー

開閉センサーはスマートフォンという連携機器が一般的になったため、活用シーンが拡がっています。

それまでは防犯機器としての側面が強かったものが、タグや顔認証カメラとの連動により家族や同居人の在宅把握も可能になります。スマートフォン側で不動産・住居のステータスを管理することで、警戒時のドア開閉は防犯検知として把握することができ、非警戒時のドア開閉は予定外の家族・同居人の外出、等といった形で、ユーザーがこれまでより多彩な情報を取得できるようになっています。

温度・湿度や照度といった情報を得られるタイプも登場しており、単純に侵入を検知するものから部屋の状況を遠隔でモニタリングするIoT機器として進化しています。

オーナーや家主・大家は入居者不在時もセキュリティサービスに加入しておく必要は無く、自前のセキュリティで不法侵入等を管理することができ、ランニングコスト・管理コストを削減できる可能性があります。

• スマートスピーカー

AmazonEchoやGoogleHomeなどのヒット商品により、認知度の向上したスマートスピーカーは大手企業も参入しており、スマートフォン以来の過熱市場になるのでは、と予想されており、ユーザー側がその利便性を知っていることでPR効果が上がることが期待されます。

法人側が部屋設備として用意することは現状はあまり考えられず、まだまだスマートスピーカーは「家電」の一種という位置づけのです。ただ、一人暮らし向けの不動産・住居にエアコンやテレビや洗濯機等の「家電」をサービスとして入居のモチベーションを向上させる、という営業手法があったとおり、認知度は高いが全ての人が購入していないスマートスピーカーを設備として配備することが今後主流になっていくかもしれません。

スマートスピーカーはまだまだ嗜好品の要素が少ないですが、今後接続機器が増えていくことを考えると、管理側向けのサービスも登場してくるかもしれません。

• スマートリモコン

スマートリモコンもどちらかというと「個人」側の商品に類すると考えられます。管理側のメリットとしては複数の管理会社や紹介会社が内見等で利用するときも、スマートフォンアプリで管理することで、誰が訪問しても、不動産や住居の中の設備を操ることが出来ます。

照明のスイッチの場所が分からない、シャッターやカーテン等の自動的に動く機器のリモコンがどこにあるかわからない、真夏や真冬の過酷な環境の中でエアコンをすぐに操作できない等といったことが発生しづらくなります。当然、ユーザー側は全ての設備を遠隔操作できるようになることで住居の利便性が上がってきます。

また、転勤や別居等の特別な理由が無い限り、不動産・住居の利便性を上げることは転居の可能性を下げることにもつながります。嗜好品に近い、PRとしての意味の「攻めのIoT」だけでなく、入居者をできるだけ長くつなぎとめる「守りのIoT」の意味も持つことになるかもしれません。

• ワイヤレスモニター付きテレビドアホン

通販での買い物が不在時に届いた場合に、当日再配達依頼をしたくても、不在票を見たときには締め切り時間を過ぎていたということは珍しくありません。

ワイヤレスモニター付きテレビドアホンを利用し、自分のスマホがドアホン子機になれば、映像確認に加えて音声で応答することができます。そのため、宅配業者の訪問時に再配達依頼とその時間調整を直接行うことが可能です。これにより、不在にしがちな賃貸入居者・宅配業者双方にとっての利便性を大幅に向上させることができるでしょう。

どこにいても訪問者を確認できる機能に加え、端末側からインターホンカメラを動作させられる機能もあり、帰宅前に不審な人物がいないかスマホで確認することも可能です。加えて、映像の録画機能で過去の訪問者を確認することもでき、ストーカー対策などの防犯設備としても活用できます。特に一人住まいの女性向け賃貸物件では、安心機能として充分なアピールになるでしょう。

また、室内の親機からインターネットを介してスマホと通話することも可能。留守中に帰宅した子どもが、ボタンひとつで外出中の親とインターホンを介して無料会話できるといった機能として、家族向けに紹介することもできます。

ドアホンは物件の一部で、オーナーや家主・大家にとっては工事不要で簡単に取り付けられ、商品価格も手ごろです。加えてメリットが誰にでもわかりやすく、賃貸物件としての差別化に非常に効果的なIoT応用商品といえます。

• ネットワークカメラ

ネットワークカメラは、SDカードに録画も出来る監視カメラとして普通に使用できます。また、モーションセンサーや人感センサーと連動して感知した時、自動的にスマホへ通知する機能を装備したタイプなら、防犯対策はもちろん、留守中に子どもが帰宅したときの自動通知や、別室にいるときの赤ちゃんの見守りカメラとしても使用することができます。

カメラの方向をスマホから操作できるタイプはペットの見守りカメラとしても使用できますので、ペットOKの賃貸物件でも大きなポイントになるでしょう。

ネットワークカメラは、家電の1つとして入居者が自分で購入して使用することもできますが、IT機器に詳しくない場合には敷居が高く、
購入したままの初期状態で使用しているとハッキングの対象になる可能性もあります。そのため、備え付けの電化製品と同じように最初から賃貸物件の一部にし、セキュリティ設定等をわかりやすく説明するサービスを加えることで、差別化を図れます。

• スマート宅配ポスト・宅配ロッカー

宅配ポスト・宅配ロッカーは、従来型のものであっても、賃貸物件で備えてほしい設備として挙がるものです。着荷がリアルタイムでスマホに通知されるスマート宅配ポスト・宅配ロッカーなら、入居者にとってはなおさら魅力的な機能に映るでしょう。

ただ、スマート宅配ポスト・宅配ロッカーは、商品化されて間もないこともあり装置としてもまだまだ高価で、工事も必要です。このことから、高価格帯の賃貸物件向けになりますが、一旦使用し出すと欠かせないものとなり、入居者の満足度を維持する効果は充分大きいと考えられます。

また、クリーニング業者との洗濯物の集荷・受取や、食品宅配サービスでの利用などで設備の稼働率も高められます。その利用価値は賃貸価格へ上乗せすることも可能ですから、オーナーや家主・大家としても、今後の賃貸物件の標準装備に近いものとして、関連商品情報を常に仕入れておくべきでしょう。

• スマートHEMS

最新のシステムでは、省エネによる光熱費削減だけでなく、スマホやタブレットに専用アプリを搭載することでHEMSセンター装置と連携し、スマートスピーカーやスマートリモコンの機能がHEMSセンター装置を介してできるようにもなってきました。

エアコンや照明などのリモート操作に加え、床暖房やお風呂のお湯はり、エコキュートの夜間沸き上げ自動制御などもでき、スマートHEMSが住宅のハブになることでスマートホームの実現も可能になってきています。近い将来にはEV（電気自動車）との連携も期待ができます。

ただ、これらのスマートHEMSの導入効果を充分に発揮させるには、備え付けられた家電や電気・ガス設備のほとんどすべてをHEMSセンター装置で集中管理できることが前提となります。個人では新築住宅やマンションを購入するときぐらいしか導入する機会はないでしょう。

そこで、スマートHEMSに対応する家電・ガス機器をトータルで備えた賃貸物件を提案できれば、非常に魅力的なものになります。特に省エネや最新IT技術に対して高い意識をもつ高収入層にアピールでき、光熱費の削減という実質の効果とスマートホームという近未来的な響きから、高価格帯の賃貸物件の中でも大きな差別化を図ることができるでしょう。

• スマートメーター

30分ごとに電気の使用量を計測して電力会社に伝える機能を利用して、各電力会社は、それぞれの特色を出した消費電力のリアルタイム見える化サービスを提供し始めています。これにより節電効果をタイムリーに知ることが可能ですが、まだ一般には広く認知されていないため、賃貸入居者にその利用方法をアドバイスするだけでも喜ばれるでしょう。

スマートメーター最大のメリットいえば、電子通信によって各電力会社にデータ送信ができることでしょう。送信作業員が住居に出向いでデータの読み取りや設定の変更をする必要がないため、アンペア数の変更や引っ越し時の手続きなどがスムーズに行えます。また、小規模マンションやアパートなどの賃貸物件の中には、建物全体として低圧一括受電を行い、各戸に私設メーターを設置して貸主が電気料金の請求を行う物件もあるでしょう。スマートメーターであれば、これも低コストで可能です

加えて、特別な用途として、各戸の電気使用量を一定間隔で確認することで高齢入居者の見守りサービスにもなります。

スマートHEMSを導入している場合は、スマートメーターからデータを取り込むことができるため、より正確な電力消費量をモニターしながら省エネ対応をすることが可能です。

 
 

マンションなど不動産業におけるIoT導入のメリット

～IoT化がマンション経営にもたらすこと～

本稿では、不動産業界、特に賃貸経営に関わる各IoT機器の現状、それぞれのメリットをお伝えしてきました。結局それがなににつながるかと言えば、入居者の満足度向上でしょう。

快適な生活を送ることのできるマンション・アパートであれば、結婚や転勤といった特別な理由がない限り、長く住み続けたい。必然的に、入居率は高い水準となり、不動産管理会社・オーナーへの利益にもつながっていきます。現状では、まだまだIoTマンションは一般化していませんが、だからこそ、早期に導入へ踏み切ることで、大きな差別化になるでしょう。

紹介した設備以外にも、洗面所の鏡に立つだけで、ベッドやリビングでセンシングした体重・睡眠時間・ストレス状況が表示される、スマホと浴室を連携させ、帰宅前にお風呂を沸かせるなど。今後、ますますの技術の発展が進んでいきますが、コスト・効果を見極めながら、IoT化を進めていくことは、マンション経営の一つの常識となっていくはずです。

 

ユーピーアールの提案・強み

• 豊富なIoTのノウハウによる相談窓口

ユーピーアールは、古くはユビキタス、M2M等の言葉の時代から遠隔監視・遠隔制御などのIoTソリューションのご相談を受けてきました。

そのため「IoT導入による効率化をしたいけど、どうしたら良いかわからない」といった企業様のお悩みを多数お受けしてきております。

専門性の高い内容をお伝えするのではなく、お客様の情報・技術・予算的な様々なお悩みに対してどのように解決すべきかご相談に乗ることが出来ます。

• パートナーリンクを利用したお客様好みのシステム実現

長年のIoTソリューション提供による、多数のパートナーと協業してまいりました。